BKR Hypotheek Bank

Een alternatieve hypotheek afsluiten


Ben je op zoek naar een hypotheek, dan zal je als eerste denk aan een bank om daar navraag te doen naar de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Dit is dan ook veruit de meest gebruikte route om aan een hypotheek te komen. Een alternatieve hypotheek is echter ook een optie. Je kan dan denken aan een hypotheek in de vorm van een particuliere lening.

Particuliere hypotheek in verband met de lage rente

Het is echter zo dat heden ten dage met de lage rentestand het saldo op een spaarrekening aan rente niks meer opbrengt. Sterker nog, je dient er zelfs vooruit te kijken dat je geen rente dient te betalen over een spaarsaldo. Dit maakt een alternatieve hypotheek dan ook interessant.

Dit maakt het verstrekken van een hypotheek aan bijvoorbeeld kinderen of familieleden interessant. Op die manier kunnen beide profiteren. Zo kan je degene aan wie je de lening verstrekt, een hypotheek aanbieden tegen een lage rente en degene die geld uitleent kan alsnog enig rendement behalen op het verstrekte geld.

De invloed van de rente op belastingbetalingen

Voor degene die de hypotheek verstrekt heeft de hoogte van de rente op de te betalen belasting geen invloed. Hiervoor wordt er door de belastingdienst gerekend met een forfaitair rendement, hetgeen overigens volstrekt onrealistisch zijn. Er wordt dus niet gekeken naar hetgeen je daadwerkelijk aan rente ontvangt. Ook niet wanneer je een alternatieve hypotheek verstrekt.

De hoge raad is hierin meegegaan dat deze rendementen onrealistisch zijn, maar toch duurt het nog jaren voordat dit daadwerkelijk wordt gecorrigeerd. 

Voor degene die de rente dient te betalen heeft de hoogte van de rente wel invloed op de te betalen belasting. Des te meer je aan rente betaald, des te meer je terugkrijgt van de belastingdienst.

Optimaal profiteren via een belastingvrije schenking

Door de hypotheek te koppelen aan een belastingvrije schenking kan je optimaal profiteren van de mogelijkheden tot belastingaftrek. 

Stel je komt overeen om 1% aan  hypotheekrente te betalen, dan zou je op papier deze rente op 2% vast kunnen stellen, waarbij het verschil weer als belastingvrije schenking wordt teruggeschonken. 

Dit zet je natuurlijk niet op die manier in de hypotheekovereenkomst, maar is voor de rest volstrekt legaal.

Om hier optimaal gebruik van te maken dien je echter wel te letten op de belastingvrije bedragen die je mag schenken. Deze zijn bijvoorbeeld van ouder naar kind hoger dan de schenking aan kleinkinderen. 

Spreek een marktconforme rente af

Ga je een onderhandse lening afsluiten, dan dien je wel een marktconforme rente af te spreken. Je kan dus niet zomaar elk percentage dat je zelf in gedachten hebt afspreken. 

Wat marktconform is, is niet exact aan te geven. Dit hangt ook mede af van factoren die van invloed zijn op de hoogte van de hypotheekrente, zoals een bank deze ook hanteert.

Er zal bijvoorbeeld geen sprake zijn van een nationale hypotheekgarantie, hetgeen een verhogende invloed heeft op de hoogte van de rente. 

Als je op dit moment naar de hypotheekrente kijkt voor een periode van 10 jaar vast, dan varieert de rente zonder NHG tussen de 1,10% en 3,25%. Een rente afspreken die hoger is dan 3,25% zal je dan ook moeten onderbouwen. Je kan bijvoorbeeld beargumenteren dat er verhoogd risico bestaat, omdat er geen BKR toetsing wordt uitgevoerd.

Dit is in de praktijk alleen het geval bij het verstrekken van een minilening, waardoor er bij deze lening een enorm hoge rente in rekening wordt gebracht om dit risico af te dekken.

Indien je een dergelijke constructie aangaat, dan is het verstandig dit soort overzichten van het internet even te printen en goed te bewaren. Op die manier kan je later aantonen dat de rente marktconform is.

Wat houdt dit in in de praktijk?

Bij de afgesproken rente van 1%, waarbij er in de hypotheekovereenkomst 3% wordt afgesproken, over een bedrag van 100,000€, dan gebeurd het volgende.

De hypotheeknemer kan de rente aftrekken van de inkomstenbelasting. Als we gemakshalve uitgegaan van een belastingtarief van 40%, dan zal de teruggave 1,200€ zijn (100,000 * 3% * 40%). Uiteindelijk krijg je 2,000€ teruggeschonken, het verschil tussen de afgesproken 1% en de 3% op papier. Uiteindelijk levert je de hypotheek je jaarlijks 200€ op.

Degene die de hypotheek verstrekt ontvangt jaarlijks 1,000€ aan rente. Dit is meer dan dat je op een spaarrekening ontvangt op dit moment.

Op deze manier profiteert dus iedereen van het verstrekken van een alternatieve hypotheek in de vorm van een particuliere lening.

Wij van BKR hypotheekbank vinden dit een interessante optie, die je eens voor zou kunnen leggen aan een hypotheekadviseur.